- Bundesregierung verabschiedet Wachstumschancengesetz
- Bis zu 40 % Abschreibung möglich
- Steuervorteile für Kapitalanleger
Degressive Abschreibung - Neue Möglichkeiten für Kapitalanleger
Neue Afa für Wohngebäude durch die Bundesregierung verabschiedet.
Die Bundesregierung hat durch die Ratifizierung des Wachstumchancengesetzes am 22. März 2024 nach langem Tauziehen mit den Bundesländern eine erhöhte Abschreibung für neu zu errichtenden Wohnraum eingeführt und somit für eine höhere steuerliche Begünstigung beim Kauf von Neubauimmobilien gesorgt. Die degressive Abschreibung (AfA) beinhaltet höhere Abschreibungssätze und soll so den Wohnungsneubau als Kapitalanlage wieder attraktiver machen.
Welchen positiven Aspekt hat die degressive Abschreibung für Wohngebäude?
Durch den erhöhten Prozentsatz der degressiven Abschreibung von 5 statt wie bisher 3 Prozent sinkt die Steuerlast für Immobilieneigentümer:innen und die Rendite von Neubauwohnungen als Kapitalanlage steigt aufgrund jener Steuervergünstigungen. Wenn die Investitionskosten schneller abgeschrieben werden können, kann auch wieder schneller und mehr in neuen Wohnraum investiert werden.
Wie hoch wird die degressive Abschreibung (AfA) sein?
Das Wachstumschancengesetz sieht eine degressive Abschreibung in Höhe von fünf Prozent für Neubauten vor, die Wohnzwecken dienen. Die Abkürzung AfA steht für Absetzung für Abnutzung und wird umgangssprachlich auch als Abschreibung bezeichnet. Sie ist im § 7 Abs. 5 EstG geregelt und Teil des Wachstumschancengesetzes. Es gibt verschiedene Arten von AfAs für Wohngebäude: die lineare Abschreibung und die degressive Abschreibung.
Beispielrechnung
Bei 400.000 Euro Investitionskosten kann der Investor im ersten Jahr 20.000 Euro (5 Prozent von 400.000 Euro) steuerlich abschreiben, im zweiten Jahr sind dann 19.000 Euro abschreibungsfähig (400.000 Euro abzüglich der 20.000 Euro vom ersten Jahr = 380.000 Euro Restwert). Innerhalb von sechs Jahren nach Fertigstellung/Erwerb der Immobilie kann der Investor so rund 106.000 Euro steuerlich geltend machen (d.h. auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden).
Ist steuerlich was zu beachten?
In jedem Fall ist es ratsam, einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer hinzuzuziehen. Die persönliche steuerliche Situation ist immer hoch individuell und verlangt daher eine individuelle Betrachtung durch einen Experten.
Welche Voraussetzungen gelten für die degressive AfA?
Nutzungsmöglichkeit
Die degressive AfA wird ausschließlich für neu gebaute Wohngebäude und Wohnungen ermöglicht, die vermietet sind. Das Objekt muss vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Das Objekt muss mindestens zehn Jahre lang nachweisbar vermietet sein.
Kaufdatum
Um Anspruch auf die degressive AfA zu haben, muss der Immobilienkauf zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 stattfinden. Ausschlaggebend ist das Datum des Kaufvertrags. Außerdem muss das Objekt bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Energieeffizienz
Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass das Gebäude die Kriterien eines „Effizienzhauses 40“ erfüllt. Dies muss durch das QNG-Zertifikat (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) belegt sein.
Baukostenobergrenze
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen (gilt für Objekte, die nach dem 30.09.2023 erworben wurden bzw. werden) – bisher lag die Obergrenze bei 4.800 Euro.
Desweiteren gelten unsere Nutzungsbedingungen.
Häufige Fragen zur degressiven Abschreibung (AfA) für Wohngebäude
Unterschied zwischen linearer und degressiver Abschreibung
Die lineare AfA ermöglicht eine gleichbleibende Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum einer Immobilie. Dabei liegt der Abschreibung immer die komplette Investitionssumme zugrunde. Bei Neubauten beträgt die lineare Abschreibung derzeit 3 Prozent.
Die degressive Abschreibung hat mit 5 Prozent einen deutlich höheren AfA-Satz. Im ersten Jahr wird dieser auf die gesamte Investitionssumme angewandt, in den darauffolgenden Jahren immer auf den abschreibungsfähigen Restwert der Immobilie.
Können degressive Abschreibung und Sonder-AfA kombiniert werden?
Ja, eine Kombination der beiden Abschreibungen ist erlaubt und ergibt einen immensen Steuervorteil. Für Objekte, die den Standard „Effizienzhaus KfW 40 – mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)“ erfüllen, ist eine Abschreibung von bis zu 49 % in den ersten zehn Jahren möglich.
Wie lange gilt die degressive Abschreibung (AfA) für Immobilien?
Die Anwendung der degressiven AfA ist für alle Erwerber sowie Ersteller von wohnwirtschaftlichen Neubauimmobilien bis zur vollständigen Abschreibung der Immobilie möglich. Maßgeblich ist, dass der Baubeginn oder Erwerb zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegt. Nach einigen Jahren kann es günstiger sein wieder zur linearen AfA von 3 % zu wechseln.
Wie hoch ist die degressive Abschreibung (AfA)
Für die degressive Abschreibung ist ein Prozentsatz von 5 Prozent vorgesehen. Damit ist sie deutlich höher, als die lineare AfA, mit der aktuell 3 Prozent der Investitionssumme abgeschrieben werden können.
Wechsel zwischen degressiver und linearer Abschreibung möglich?
Ja, es wird möglich sein, von der degressiven AfA zu einer linearen Abschreibung zu wechseln.
Ab wann kann die Immobilie abgeschrieben werden?
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung erfolgt die degressive Abschreibung zeitanteilig. Ab dann ist die volle Abschreibung möglich.
Vor dem Erwerb eine Steuerberatung hinzuziehen?
In jedem Fall ist es ratsam, einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer hinzuzuziehen. Die persönliche steuerliche Situation ist immer hoch individuell und verlangt daher eine individuelle Betrachtung durch einen Experten.